Kanun, yöneticinin görevlerinin yönetim planında gösterileceğini hükme bağlamıştır. Kat Malikleri Kanunu Madde 35.
II – Yöneticinin görevleri:
1. Genel yönetim işlerinin görülmesi:
KAT MALİKLERİ KANUNU Madde 35 – Yöneticinin görevleri, yönetim planında belirtilir; yönetim planında aksine
hüküm olmadıkça, yönetici aşağıdaki işleri görür:
- a) Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi;
- b) Ana gayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması;
- c) Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada kendi adına ve fakat ana gayrimenkulün yönetici sıfatı gösterilmek suretiyle, hesap açtırılması;
- d) Ana gayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim planında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans toplanması;
- e) Ana gayrimenkulün yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulü, yönetim dolayısı ile doğan borçların ödenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa, bağımsız bölümlere ait kiraların toplanması;
- f) Ana gayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü;
- g) Ana gayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesinden veya bir hakkın kaybına meydan vermeyecek gerekli tedbirlerin alınması;
- h) Ana gayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına alınması;
- i) Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi;
Kat malikleri; gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler. 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma (Sükna) hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır; bu borçları yerine getirmeyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olur. Kat malikleri ana gayrimenkulün bakımı, korunması ve zarardan sorumludur. Kat malikleri ortak yerlerin bakım, onarım masrafları ve giderlerine arsa payları oranında katılmakla mükelleftir. Kat malikleri ortak yerlerin giderlerine katılmaktan, bu yerleri kullanmadıklarını öne sürerek kaçınamazlar.
Her halükarda kat malikleri haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kuralına uygun hareket etmek zorunda olup, diğer kat maliklerinin haklarını zedelemekten yahut kullanmasına engel olmaktan kaçınmalıdır. Kat mülkiyetine ilişkin uyuşmazlıklarda derhal bir avukata başvurularak hukuki destek almakta fayda bulunmaktadır.
PBY | Profesyonel Bina Yönetimi olarak yönetimini yaptığımız tüm Site, Apartman ve İş Merkezleri için özel IBAN tanımlanmıştır.
Ödemelerinizi dilerseniz ŞEKERBANK´tan, dilerseniz sizlere gönderilen IBAN´dan Alıcı ismi PBY BİNA YÖNETİMİ, Açıklama kısmına, Ad, Soyad ve Daire No yazarak yatırabilirsiniz.
KAT MALİKLERİ KANUNU 20. Maddesinin ( 13/4/1983-2814/9 md.) Göre: Ortak Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında,
diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş (%5 ) hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle
yükümlüdür!
Kanun gereğince 2 Ay ödeme yapmayan daire sakinleri hakkında yönetimce alınan kararlar doğrultusunda hukuki süreç başlatılır.
KAT MALİKLERİ KANUNU 20. Maddesinin c : bendine göre; “Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.” Fakat bunun aksine bir hüküm yönetim planında belirtilmişse böyle bir hüküm de geçerlidir.
Kat maliki olduğunuz sürece otursanız da oturmasanız da aidatı ödemek zorundasınız. Ödeme yapmadığınız taktirde yönetici hakkınızda icra takibi başlatma hakkına sahiptir. Ayrıca ödenmeyen aidatla ilgili %5 lik gecikme faizi de uygulanmaktadır.
- Komşuluk ilişkileri. (Alt, Üst veya Diğer komşuların ses, kavga, çocuk ağlaması gibi konular yönetici sorumluluğunda olmayıp, komşularınız arasında ikili ilişkiler ile çözülmesi gerekmektedir. Veya bireysel olarak şikayetçi olan kişinin hukuki yollara başvurması gerekmektedir.
- Daire içlerindeki ortak alanı bağlamayan konular. (Banyo, WC, Mutfak bölümlerinde oluşabilen su sızıntılar, derz sorunları, daire içerisi gider tıkanıklıkları vb. konular daire sakinleri ilgilendirir, bunlar Yöneticinin sorumluluğunda değildir.
Avans (Depozito), site kuruluşlarında bir defaya mahsus olarak toplanan ve ortak alanlara harcanan bedeldir. Ortak alan su, elektrik, doğal gaz abonelikleri, sosyal tesis ve site yönetiminin ofis demirbaşları (ofis mobilyası, bilgisayar donanımı, telefon vs.), çevre hizmet demirbaşları (çim biçme makinesi, çöp toplama konteynırları, hortum, tamir seti vs.) avans bedeli ile karşılanmaktadır.
Kat Mülkiyet Kanunun 20. Maddesinin C bendi gereğince aşağıdaki hüküm kanunen uygulanır.
c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya
kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.
Yönetici kat maliklerinden her birine ayrı ayrı hesap vermek zorunda değildir .sadece kat malikleri kuruluna hesap vermekle yükümlüdür. Y.5.h.d. 19.2.1990 ,e. 1990/17110 ,k.1990/4190
Bu konu ile ilgili düzenlemeler 634 sayılı Kanunun 30 ve müteakip maddelerinde ele alınmıştır. Adından da anlaşılacağı üzere, Kat Malikleri Kurulu, kat maliklerinden oluşur. Kat malikleri kuruluna, doğal olarak kat malikleri çağrılacağından, ayrıca kiracıların bu toplantıya çağrılmaları zorunluluğu yoktur. Kat maliki olmamakla birlikte, konutu filen kullanan kiracı veya diğer kişiler, kat malikleri kuruluna dinleyici olarak katılabilirler. Ancak bunlar yazılı vekaletle yetkilendirilmedikleri sürece toplantı yeter sayısında dikkate alınmaz ve hiçbir şekilde oy kullanamazlar.
Kapıcı daireleri ortak mahallerdir. Ortak mahallerin maliki tüm bölüm malikleridir. Bu gibi bölümlerle ilgili bir tasarruf yapılacaksa oy çokluğu yeterli değildir, oy birliği gerekir. Yani tüm bağımsız bölüm maliklerinin oyunun alınması şarttır, Kat maliklerinin çoğunluğunun oyu yeterli değildir. Bu sayede kiraya verilmesi mümkündür.
Her bir kiracı ya da mal sahibinin değiştiğinde yönetime bilgi verme zorunluluğu vardır. Bu zorunluluğu göz ardı etmeniz durumunda, borç o daireye ait olduğu için borç bildirimi almaya devam edersiniz.
Su tesisatları daire içine girene kadar ortak yerlerdir. Kalorifer sisteminin tamamı ortak yerdir. Kanalizasyon hatları (düşey olanlar) ortak, bunlara yapılan bağlantılar ise dairelerin kendi malıdır.
Öncelikle bu kişi veya kişilerin uyarılması gerekir. Eğer taşkınlık yapanlar kiracı ise ev sahibinin mutlaka olaydan haberdar edilmesi ve uyarılması gerekmektedir.
Uyarılar sonuç vermediği takdirde kişi veya kişilerin yaptıkları ve taşkınlık bir suç teşkil etmektedir.
Bu durum alınabilecek en etkili önlem diğer daire sakinlerinin her seferinde ayrı ayrı şikayetçi olmalarıdır. Bu şekilde sulh ceza mahkemelerine
başvurabilirsiniz.
Böylesi bir durumun aynı zamanda bir çekilmezlik hali oluşturduğu göz önünde bulundurulduğunda,
Kat mülkiyeti Kanunu´nun 25.Maddesi uyarınca rahatsızlık veren dairenin diğer daireler tarafından bileştirilerek rayiç bedel üzerinden satın alınması da mümkündür.